Lancé en 2023, le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) — ou First Home Savings Account (FHSA) en anglais — combine les avantages du REER (déduction à la cotisation) et du CELI (retraits non imposés). C'est une occasion en or que trop peu de Québécois exploitent pleinement.
1. Qu'est-ce que le FHSA (CELIAPP) ?
Le FHSA, officiellement appelé Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), est un compte enregistré canadien créé spécifiquement pour aider les premiers acheteurs à constituer leur mise de fonds.
Ce qui rend le FHSA unique parmi tous les comptes enregistrés, c'est son double avantage fiscal :
- À la cotisation : comme le REER, chaque dollar cotisé est déductible de votre revenu imposable. Si vous êtes dans la tranche d'imposition de 40 % (fédérale + provinciale combinée), une cotisation de 8 000 $ vous économise 3 200 $ d'impôts.
- Au retrait : comme le CELI, les retraits admissibles (pour l'achat de votre première propriété) sont totalement non imposés. Vous ne payez aucun impôt sur les gains en capital, les dividendes ou les intérêts accumulés dans le compte.
Pour comparaison, avec un REER, vous déduisez la cotisation mais vous payez de l'impôt sur les retraits. Avec un CELI, pas de déduction mais les retraits sont libres d'impôt. Le FHSA combine les deux avantages — mais uniquement pour l'achat d'une première propriété admissible.
CELIAPP ou FHSA : quelle différence ?
Il s'agit du même compte. « FHSA » est l'acronyme anglais (First Home Savings Account) et « CELIAPP » est l'acronyme français (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété). Les deux désignent exactement le même programme gouvernemental canadien.
2. Qui peut ouvrir un FHSA ?
Les critères d'admissibilité du FHSA sont stricts mais clairs. Pour ouvrir un FHSA, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :
- Être résident canadien au moment d'ouvrir le compte.
- Avoir entre 18 et 71 ans (certaines provinces ont un minimum de 19 ans — au Québec, la majorité civile est à 18 ans).
- Être un premier acheteur : vous ne devez pas avoir été propriétaire-occupant d'une résidence principale au Canada ou à l'étranger à aucun moment durant l'année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes.
La règle des 4 ans mérite une attention particulière. Si vous avez vendu votre maison en 2021 et que vous n'habitez plus en propriété depuis, vous pouvez redevenir admissible au FHSA en 2026. Ce n'est pas seulement pour les personnes qui n'ont jamais été propriétaires.
Cas particuliers
Les conjoints de fait et couples mariés : chaque personne peut ouvrir son propre FHSA, indépendamment de l'autre. Si votre conjoint était propriétaire mais pas vous, vous êtes admissible à ouvrir un FHSA même si vous vivez ensemble — à condition que vous n'ayez pas été propriétaire-occupant vous-même.
Les non-résidents temporaires : si vous devenez non-résident du Canada après avoir ouvert un FHSA, vous ne pouvez plus y cotiser et les retraits deviennent imposables selon des règles spécifiques. Informez-vous avant tout déménagement hors Canada.
3. Règles de cotisation 2026
Le FHSA a des règles de cotisation spécifiques qu'il est essentiel de comprendre pour éviter une pénalité de surcontribution de 1 % par mois.
Droits de cotisation annuels
Chaque année, vous accumulez 8 000 $ de nouveaux droits de cotisation, peu importe votre revenu. Contrairement au REER, il n'y a pas de calcul basé sur votre revenu — tout le monde a les mêmes 8 000 $ par année.
Report des droits non utilisés
Si vous ne cotisez pas le maximum en 2026, vous pouvez reporter jusqu'à 8 000 $ de droits non utilisés à l'année suivante. Cependant, le report est limité à un an. Si vous n'avez pas cotisé en 2024 ni en 2025, vous ne pouvez pas accumuler 24 000 $ de droits en 2026 — vous avez au maximum 8 000 $ reportés + 8 000 $ de l'année courante = 16 000 $ maximum en un an.
Exemple de cotisation accélérée
Vous ouvrez votre FHSA en 2026 : droits = 8 000 $ (cette année) + 8 000 $ (reportés de 2025) = 16 000 $
En 2027 : 8 000 $ de nouveaux droits (si vous avez tout utilisé en 2026)
En 2028 : 8 000 $ supplémentaires
En 2029 : 8 000 $ supplémentaires
Total après 4 ans : 40 000 $ (plafond maximum atteint)
Plafond cumulatif à vie
Le plafond cumulatif à vie est de 40 000 $. Une fois ce plafond atteint, vous ne pouvez plus cotiser, même si vous avez encore des droits annuels disponibles. Notez que ce plafond inclut uniquement vos cotisations — les gains en capital et les rendements dans le compte ne comptent pas dans ce plafond.
4. Comment retirer pour acheter
Pour effectuer un retrait admissible de votre FHSA en vue d'un achat immobilier, vous devez remplir plusieurs conditions au moment du retrait :
- Être un premier acheteur admissible (même définition qu'à l'ouverture).
- Avoir une entente écrite (offre d'achat ou contrat) pour l'acquisition ou la construction d'une résidence admissible avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait.
- Avoir l'intention d'occuper la propriété comme résidence principale dans l'année suivant l'achat.
- La propriété doit être au Canada.
Une fois ces conditions remplies, vous remplissez le formulaire RC725 (Demande de faire un retrait admissible d'un CELIAPP) et remettez-le à votre institution financière. Le retrait est entièrement non imposable — vous n'avez rien à déclarer dans votre déclaration de revenus pour ce montant.
Attention : un seul retrait admissible dans votre vie
Vous ne pouvez faire un retrait admissible du FHSA qu'une seule fois dans votre vie. Si vous avez deux FHSA (possible), vous pouvez retirer des deux lors du même achat, mais pas pour deux achats distincts.
5. FHSA + RAP : la combinaison gagnante
L'une des stratégies les plus puissantes pour les premiers acheteurs québécois consiste à combiner le FHSA avec le Régime d'accession à la propriété (RAP) du REER. Les deux programmes peuvent être utilisés simultanément pour le même achat immobilier.
Le RAP REER en bref
Le RAP vous permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre REER (60 000 $ pour les couples, soit 35 000 $ × 2) pour acheter ou faire construire une première habitation admissible. Contrairement au FHSA, les retraits RAP doivent être remboursés dans votre REER sur une période de 15 ans (1/15 par année, sinon c'est inclus dans votre revenu).
La combinaison optimale
Un couple de premiers acheteurs peut théoriquement accumuler jusqu'à :
- FHSA : 40 000 $ × 2 personnes = 80 000 $ (non remboursables, non imposables)
- RAP REER : 35 000 $ × 2 personnes = 70 000 $ (à rembourser sur 15 ans)
- Total potentiel : 150 000 $ de mise de fonds à partir de comptes enregistrés
C'est considérable. La grande différence est que le FHSA n'a pas à être remboursé, contrairement au RAP REER. Si vous devez choisir, cotisez en priorité au FHSA — l'argent retiré ne reviendra jamais dans votre poche de cotisation (contrairement au CELI ou au RAP).
| Critère | FHSA (CELIAPP) | RAP (REER) | CELI |
|---|---|---|---|
| Cotisation déductible | Oui | Oui | Non |
| Retrait non imposé | Oui | Non (remboursement requis) | Oui |
| Remboursement requis | Non | Oui (sur 15 ans) | Non |
| Plafond cotisation annuel | 8 000 $ | 18 % du revenu (max ~32 490 $) | 7 000 $ |
| Plafond à vie | 40 000 $ | Illimité (sous conditions) | Illimité (sous conditions) |
| Exclusivement premier acheteur | Oui | Oui | Non |
| Retrait max pour logement | Tout le solde | 35 000 $ | Tout le solde |
6. Où ouvrir un FHSA ? (Wealthsimple, Questrade, banques)
Le FHSA est disponible dans la majorité des institutions financières canadiennes depuis son lancement. Voici vos principales options au Québec en 2026.
Wealthsimple — Notre recommandation pour la plupart
Wealthsimple offre le FHSA depuis 2023 avec une interface claire et intuitive. Les principaux avantages : aucun frais, accès à des milliers de FNB et d'actions, gestion facile sur mobile. Vous pouvez investir votre FHSA dans des FNB tout-en-un comme XBAL ou VGRO pour une croissance diversifiée à frais ultra-bas. C'est l'option idéale pour la majorité des premiers acheteurs qui veulent maximiser leur mise de fonds efficacement.
Questrade — Pour les investisseurs plus actifs
Questrade offre également le FHSA avec un accès à un plus grand nombre d'instruments financiers (options, marchés américains, etc.). L'achat de FNB est gratuit. La plateforme est plus complexe mais plus puissante pour ceux qui veulent plus de contrôle sur leur portefeuille.
Les grandes banques (Desjardins, Banque Nationale, TD, RBC…)
Toutes les grandes banques canadiennes et Desjardins offrent maintenant le FHSA. L'avantage est la centralisation avec vos autres comptes bancaires. L'inconvénient : les options de placement se limitent souvent à des fonds communs à frais élevés (RFG de 1,5 à 2,5 %) plutôt qu'aux FNB à bas coût. Sur 5 ans, cette différence de frais peut représenter des milliers de dollars de moins dans votre mise de fonds.
Ouvrir un FHSA avec Wealthsimple
Wealthsimple offre le FHSA, le REER, le CELI et le REEE sans frais. Idéal pour les premiers acheteurs qui veulent investir dans des FNB à bas coût.
Acheter sa première maison sur Amazon → Calculatrice financière sur Amazon →7. Stratégies pour maximiser votre FHSA
Ouvrir un FHSA est une chose — le maximiser en est une autre. Voici les stratégies concrètes pour tirer le maximum de ce compte.
Ouvrir le compte le plus tôt possible, même sans argent
Vous n'avez pas besoin d'argent pour ouvrir un FHSA. Ouvrez le compte dès aujourd'hui, même si vous cotisez seulement 100 $. Pourquoi ? Parce que les droits de cotisation s'accumulent à partir du moment où votre compte est ouvert, pas à partir du moment où vous cotisez. Si vous ouvrez votre FHSA en 2026 mais n'y cotisez rien, vos droits de 8 000 $ seront reportables en 2027. C'est 8 000 $ de potentiel d'accélération.
Cotiser en début d'année fiscale
Comme pour le REER et le CELI, cotiser au début de janvier vous donne une année complète de croissance libre d'impôt. Sur des montants de 8 000 $ à 5–7 % de rendement annuel, cotiser en janvier plutôt qu'en décembre représente environ 300–450 $ de croissance supplémentaire par année.
Investir dans des FNB, pas en argent comptant
Le piège classique : laisser l'argent du FHSA « en espèces » (taux d'intérêt de 0,5–1 %). Avec un horizon de 3 à 10 ans avant l'achat, vous devriez investir dans des FNB diversifiés. Un portefeuille équilibré comme XBAL (60 % actions, 40 % obligations) a historiquement rapporté 5–6 % par an. Sur 40 000 $ investis pendant 5 ans à 5,5 %, vous accumulerez environ 52 300 $ — soit 12 300 $ de gains totalement non imposables à l'achat.
Utiliser la déduction FHSA pour cotiser au REER RAP
La déduction fiscale de votre FHSA vous rembourse des impôts. Utilisez ce remboursement pour cotiser à votre REER, que vous pourrez ensuite utiliser via le RAP. Exemple : vous cotisez 8 000 $ au FHSA, vous obtenez ~3 200 $ de remboursement d'impôt (tranche 40 %), que vous cotisez ensuite dans votre REER pour un futur retrait RAP. Votre mise de fonds s'amplifie de façon exponentielle.
8. Ce que le FHSA ne peut PAS faire
Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de connaître les limites du FHSA.
- Ne peut pas être utilisé pour une résidence secondaire ou de vacances : la propriété achetée doit être votre résidence principale au Canada. Pas de chalet, pas de condo locatif.
- Ne peut pas être transféré à un autre FHSA : vous pouvez transférer votre FHSA d'une institution à une autre, mais pas à un autre type de compte enregistré (sauf vers un REER ou FERR si vous ne pouvez plus l'utiliser pour un achat).
- Ne recrédite pas les droits de cotisation : contrairement au CELI, lorsque vous retirez de l'argent de votre FHSA, vous ne regagnez pas de droits de cotisation. Un retrait admissible ferme définitivement le compte pour cet usage.
- Expire après 15 ans ou à 71 ans : si vous n'avez pas utilisé votre FHSA pour un achat immobilier après 15 ans (ou à 71 ans), vous devez transférer le solde dans un REER ou un FERR sans conséquence fiscale, ou le retirer (imposable).
- Ne peut pas être utilisé si vous êtes déjà propriétaire : si vous avez acheté une première propriété via le FHSA, vous ne pouvez pas rouvrir un FHSA pour un futur achat.
Et si je n'achète finalement pas de maison ?
Pas de panique. Si vous décidez de ne jamais acheter, vous pouvez transférer le solde de votre FHSA dans votre REER ou FERR sans impôt, en respectant vos droits REER existants. Vous perdez le double avantage fiscal, mais vous ne perdez pas l'argent accumulé ni les rendements générés.
Un mot de Marie-Claude
Le FHSA est, selon moi, le meilleur outil financier créé pour les Québécois depuis le CELI en 2009. J'aurais aimé qu'il existe quand j'ai acheté ma première propriété. Si vous avez entre 20 et 40 ans, que vous n'êtes pas encore propriétaire et que vous envisagez un achat dans les prochaines années, ouvrez votre FHSA cette semaine. Pas la semaine prochaine — cette semaine. Chaque mois où vous attendez représente de l'argent laissé sur la table.
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